GELDWÄSCHEGESETZ

Drogen- und Menschenhandel, Auftragsmord, Terrorismus und die damit verbundene Geldwäsche: Das sind Kategorien, die mit einer Maklertätigkeit gemeinhin nichts zu tun haben. Dennoch sind Immobilienvermittler verpflichtet, bei der Bekämpfung derartiger Verbrechen mitzuarbeiten, zumindest indirekt: Das Geldwäschegesetz verpflichtet in seinem zweiten Paragrafen nicht nur Banken oder Versicherungen zu interner und externer Dokumentation, sondern im 10. Absatz des Paragraphen auch ausdrücklich Immobilienmakler. Die Verpflichtung gilt in der Regel nur bei Veräußerungsgeschäften - bei einer Wohnungsvermietung kann in der Praxis wohl kaum Geld gewaschen werden, daher greift das Gesetz hier nicht, erläutert Rudolf Koch, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Interne Sicherungsmaßnahmen

Vorgeschrieben sind interne Sicherungsmaßnahmen, Dokumentationspflichten sowie kundenspezifische Pflichten. Hinsichtlich ersteren sind Makler unter anderem verpflichtet, ihre Mitarbeiter auf Zuverlässigkeit zu überprüfen und diese über die Regelungen des Geldwäschegesetzes zu unterrichten. Ferner müssen alle Dokumente mindestens fünf Jahre lang aufbewahrt werden. Das Geldwäschegesetz greift übrigens nicht erst dann, wenn die konkrete Gefahr der Geldwäsche besteht. Auf Nachfrage der zuständigen Behörden muss der Makler nachweisen, wie er seinen Pflichten nachgekommen ist. Bei der internen Sicherung bedeutet dies, dass der Makler zum Beispiel belegen muss, wie er seine Mitarbeiter überprüft und geschult hat. IVD-Mann Koch sind Fälle bekannt, bei denen Makler, die entsprechende Behördenanfragen trotz mehrfacher Aufforderung nicht beantworteten, mit Bußgeldern im zumindest unteren vierstelligen Bereich belegt wurden. Im schlimmsten Fall droht übrigens ein Bußgeld bis 100.000 Euro, warnt Koch.

Kundenspezifische Sorgfaltspflichten

Neben den internen Maßnahmen ist der Makler auch verpflichtet, seine Kunden zu überprüfen. Das Wesentliche: Der Makler muss die Identität des Kunden feststellen, mit dem er eine Geschäftsbeziehung eingehen will. Das gilt sowohl gegenüber natürlichen als auch juristischen Personen. Zur Identitätsfeststellung sollte der Interessent geeignete Dokumente, also zum Beispiel einen Personalausweis oder einen Pass, vorlegen können. Die im Ausweis enthaltenen Daten wie Name, Anschrift, Ausweisnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität sowie die ausstellende Behörde muss der Makler dokumentieren.

Die Frage, die viele Makler interessiert, lautet: Zu welchem Zeitpunkt muss die Identitätsfeststellung stattfinden? Das ist deswegen relevant, weil zahlreiche Immobilienprofis befürchten, Kunden zu verprellen, wenn sie sie schon zu Beginn der Geschäftsbeziehung ihre ausforschen müssten. Doch hier beruhigt IVD-Mann Koch: Zwar sehe das Geldwäschegesetz vor, dass die Überprüfung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags stattfinden müsse. In der Praxis werde das Gesetz aber so ausgelegt, dass die Überprüfung erst dann abgeschlossen sein muss, wenn der Makler den vollständigen Nachweis erbringt, dem Kunden also die Kontaktaufnahme zum Eigentümer ermöglicht hat.

Praktische Relevanz. Oder: Was tun im Ernstfall?

Bei Ungereimtheiten ist der Makler verpflichtet, eine Geldwäscheverdachtsmeldung beim Landes- und Bundeskriminalamt zu machen. Ein solcher Verdachtsfall liegt insbesondere dann vor, wenn der Kunde

• ein offensichtlich wirtschaftlich unsinniges Geschäft tätigen will.
• ohne nachvollziehbare Begründung keinen Ausweis oder Pass vorlegen will oder sonst seine Identität verschleiern will. Das gilt insbesondere auch, wenn der Kunde auf Anonymität pocht.
• das angestrebte Geschäft nicht mit den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden in Einklang zu bringen ist. Die gilt insbesondere dann, wenn der Kunde auf Barzahlung besteht oder wenn der Kaufpreis nicht mit dem angegebenen Beruf und dem Einkommen in Einklang zu bringen ist.
• eine Wohnimmobilie in Deutschland erwerben will, die typischerweise ein Eigennutzerobjekt ist, ohne in der Bundesrepublik einen festen Wohnsitz anzustreben.

Die für viele Branchen im Geldwäschegesetz festgelegte Transaktionsgrenze in Höhe von 15.000 Euro greift bei Maklertätigkeiten übrigens nicht, warnt IVD-Sprecher Koch. Das bedeutet: Bei Veräußerungsgeschäften müssen Makler das Geldwäschegesetz zwingend beachten. Bei einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Missachtung des Gesetzes, die tatsächlich zu einer Geldwäsche führt, droht dem Makler nicht nur ein Bußgeld, vielmehr können auch strafrechtliche Aspekte tangiert sein, mahnt Koch.